Kentsel Dönüşüm

1. Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların veya alanların yeniden yapılandırılması sürecidir. Amacı:

• Deprem, sel gibi afetlere karşı dayanıklı yapılar oluşturmak,

• Plansız ve sağlıksız kentleşmeyi önlemek,

• Modern ve yaşanabilir şehirler inşa etmektir.

 2. Yasal Dayanaklar

Kentsel dönüşüm süreçleri aşağıdaki yasa ve yönetmeliklere dayalı yürütülür:

• 6306 sayılı Kanun: Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

• 5393 sayılı Belediye Kanunu: Belediye yetkileri kapsamında dönüşüm projeleri

• 3194 sayılı İmar Kanunu: Planlama ve yapılaşma hükümleri

• 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu

• Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği

3. Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar?

a. Riskli Yapı Tespiti

• Malikler (ev sahipleri) veya yetkili kurumlar, binanın riskli olduğunu tespit ettirebilir.

• Tespiti sadece lisanslı kurum ve kuruluşlar yapabilir.

• Tespit sonucu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onayına sunulur.

b. İtiraz Süreci

• Malikler riskli yapı raporuna 15 gün içinde itiraz edebilir.

• İtiraz, teknik heyet tarafından incelenir ve kesin karar verilir.

4. Hak Sahibi Kimdir?

• Tapuda ismi kayıtlı olan gerçek ve tüzel kişiler hak sahibidir.

• İntifa hakkı sahipleri, hissedarlar da hak sahibi sayılır.

• Kiracılar ise hak sahibi değildir, ancak taşınma yardımı alabilirler.

5. Hak Sahiplerinin Hakları

a. Anlaşma Süreci

• Maliklerin en az 3'te 2'sinin (2/3 çoğunluk) anlaşmasıyla dönüşüm süreci başlatılır.

• Karara katılmayan 1/3 hisse, diğer maliklere açık artırmayla satılır.

b. Kira Yardımı / Taşınma Yardımı

• Riskli yapılar için tahliye sonrası bakanlık kira yardımı yapar (aylık belirlenen tutarlarda, genellikle 12-18 ay).

• Kiracılara da bir sefere mahsus taşınma yardımı yapılır.

c. Düşük Faizli Kredi ve Harç Muafiyetleri

• Hak sahiplerine dönüşüm kredisi, kentsel dönüşüm sigortası ve vergi/harç muafiyetleri sağlanır.

• İpotekli kredi alınması mümkündür.

6. Yıkım ve Yeniden Yapım

• Riskli yapılar için tahliye süresi verilir.

• Belirtilen süre içinde boşaltılmazsa zorla tahliye yapılabilir.

• Yıkımın ardından:

  • Malikler kendi aralarında anlaşarak yeniden yapım sürecini üstlenebilir,

  • Belediyeler ya da TOKİ gibi kamu kurumları sürece dahil olabilir.

 7. Rezerv Yapı Alanı ve Riskli Alanlar

a. Riskli Alan

• Bakanlık tarafından doğal afet riski taşıyan bölgelerdir.

• Büyük ölçekli dönüşüm projeleri uygulanabilir.

b. Rezerv Yapı Alanı

• Dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin geçici olarak yerleştirileceği veya yeni yapıların inşa edileceği alanlardır.

8. Malikler Arası Anlaşmazlık

• 2/3 oranı sağlanmışsa, geriye kalan hisseler açık artırma ile satılır.

• Satış gerçekleşmezse kamu idaresi, hak sahibine ödeme yapıp kamulaştırabilir.

9. Kentsel Dönüşümde Belediyelerin Rolü

• Kentsel dönüşüm projelerinde planlama, organizasyon ve uygulama görevini üstlenebilir.

• Vatandaşla görüşme, projelendirme, hak sahipliği belirleme gibi adımları yürütür.

10. Kentsel Dönüşüm Projelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tapu kayıtlarının güncel olması

• Hisseli tapularda tüm maliklerle iletişim kurulması

• Süreçlerin uzman danışmanlık alınarak yürütülmesi

• Bakanlıkça onaylı projelerle çalışılması

• İnşaat firmasının teknik yeterliliği ve geçmiş projeleri

11. Örnek Teşvikler

• 0,49 – 0,79 faiz oranıyla kredi imkânı

• 180 aya varan geri ödeme seçenekleri

• 100 bin TL'ye kadar hibe yardımlar

• Yapı denetim, tapu, noter, harç masraflarında muafiyet

 12. Güncel Bilgiler (2025)

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 2023 yılında kuruldu ve tüm süreçlerde merkezi bir rol üstlenmektedir.

• Yeni projelerde “yerinde dönüşüm” ön plandadır. Bu, hak sahiplerinin aynı mahallede yeni evlerine kavuşması anlamına gelir.

• E-devlet üzerinden “kentsel dönüşüm başvurusu” ve kira yardımı başvuruları yapılabilmektedir.