Kentsel Dönüşüm Rehberi

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un çıkarılmasının temel amacı nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan veya ekonomik ve fiziksel ömrünü tamamlamış yapıların, planlı ve güvenli yaşam alanlarına dönüştürülmesi sürecidir. Bu dönüşüm; yalnızca yapıların yenilenmesini değil, aynı zamanda altyapıların iyileştirilmesini, çevre düzenlemelerinin yapılmasını ve sosyal donatı alanlarının artırılmasını da kapsar. Depreme dayanıklı, modern ve sürdürülebilir yapılar inşa edilerek hem bireylerin can güvenliği sağlanır hem de şehirlerin genel yaşam kalitesi yükseltilir.

Bu süreç, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın koordinasyonunda; yerel yönetimler, müteahhit firmalar ve hak sahiplerinin iş birliğiyle yürütülür. Kentsel dönüşüm, ekonomik anlamda da bir kaldıraç işlevi görürken; şehirlerin çarpık yapılaşmadan arındırılmasına, tarihi dokunun korunmasına ve daha yaşanabilir kentler oluşturulmasına katkı sağlar. Doğru planlama ve katılımcı yaklaşımla yürütülen dönüşüm projeleri, sadece binaları değil, toplumun geleceğini de güvence altına alır.

EVİMİ NEDEN KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA DÖNÜŞTÜRMELİYİM?

SORU: Kanun kapsamında 7 milyon evin yıkılmasından bahsediliyor. Bu süreçte vatandaş ne yapacak?

CEVAP: Riskli yapı olarak tespit edilen ve yıkılması gereken konut sayısı henüz kesinleşmemekle birlikte, 6,5 milyon konutun afet riski altında olduğu tahmin edilmektedir. Ancak, bu 6,5 milyon konutun hepsinin bir anda yıkılması söz konusu değildir. 6,5 milyon konutun yenilenmesi işi aşama aşama yürütülecektir. Konutu yıkılan vatandaşa mümkün olması hâlinde geçici konut tahsisi yapılacak, bunun mümkün olmaması hâlinde ise kira yardımı yapılacaktır. Bakanlık tamamı yetişemediğinden ülkede faaliyet gösteren yeterlilik belgesi bulunan tüzel inşaat şirketleri ile daha hızlı sonuca ulaşılmaktadır.

SORU: Bu Kanun’a “Afet dönüşüm yasası” deniyor ama akla sadece deprem afeti geliyor. Bakanlık olarak diğer afetler içinde hazırlamış olduğunuz eylem planları var mı?

CEVAP: Ülkemizde en çok can ve mal kaybına yol açan afet “deprem” olduğundan, 6306 sayılı Kanun sanki sadece deprem afetini kapsıyor gibi anlaşılıyor. Ancak, 6306 sayılı Kanun, sadece deprem afetine maruz alanlarla sınırlı olmayıp, deprem, sel, heyelan ve hatta yangın afeti riski altındaki alanları ve yapıları kapsamaktadır.

SORU: Bu Kanun ile birlikte Bakanlık ve belediyeler arasında yetki karmaşası yaşanacak mı? İdari kurumların yetki alanları belli mi, belediyelerin yetkileri Bakanlığa mı geçiyor, neden?

CEVAP: Kanun’da belediyeler “idare” tanımı altında yer almakta olup, gerek riskli alan, gerek riskli yapı tespitlerinin yapılmasında ve gerekse Kanun uyarınca yapılacak diğer uygulamalarda Bakanlık ile birlikte idare de yetkilidir. Ancak, Kanun’un etkin bir şekilde uygulanması bakımından, some iş ve işlemlerde yetki öncelikli olarak Bakanlığa verilmiş ve Bakanlıkça belediyelere yetki devri yapılabileceği öngörülmüştür. Yani, 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm yapmak isteyen belediyelerin önünde yetki bakımından herhangi bir engel bulunmamaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarını gerçekleştirmeye yetecek ekip, ekipman ve mali gücü bulunmayan belediyelerin yetki alanında Bakanlık dönüşüm uygulamaları yürütebilecektir.

SORU: Yara sarma anlayışı yerine yara almama anlayışının kazandırılması deniyor. Bununla ne kastediliyor?

CEVAP: Afetlerle ilgili olarak, şimdiye kadar hep afetler meydana geldikten sonra bir takım tedbirler alınması ve afetzedelere çeşitli yardımlar yapılması söz konusu olmuştur. İlk kez bir mevzuat, yani, 6306 sayılı Kanun, afet meydana gelmeden önce, “afet riski” gözetilerek bir takım tedbirlerin alınmasını öngörmüş ve böylece alınacak tedbirler sayesinde meydana gelebilecek bir afette can ve mal kaybının yaşanmaması veya can ve mal kaybının en aza indirilmesi hedeflenmiştir.

KANUNUN UYGULANMASINA İLİŞKİN GENEL HUSUSLAR

SORU: Kanun uyarınca yapılacak ilk iş ne olacaktır?

CEVAP: Kanun uyarınca ilk iş olarak riskli alanların ve riskli yapıların tespit edilmesi gerekmektedir.

SORU: Dönüşüm kapsamında yeşil alanlar da yapılacak deniliyor. Bu planlamalar ne zaman yapılacak?

CEVAP: Dönüşüm uygulamalarında, çalışma yapılan alanın durumu ile diğer sosyal ve ekonomik etkenler göz önüne alınarak, konut alanları, yeşil alanlar, sosyal donatı alanları, altyapı ve ulaşım sistemleri planlanacaktır.

SORU: Şehirler dönüşürken, hazırlanacak planlarda altyapı ne kadar önem taşıyor?

CEVAP: Dönüşüm alanlarında “altyapı” kentsel planlama aşamasında planlanacak ve üst yapı ile birlikte inşaat çalışmalarına başlanacaktır. Konutların hak sahiplerine teslimi aşamasına geldiğinde alt yapıda bitmiş olacaktır. Yani, üst yapının dönüşümü ile birlikte alt yapıda dönüştürülecektir.

SORU: Vatandaşların evlerini “zorla yıkmak” insan haklarına aykırı değil mi?

CEVAP: Öncelikle belirtilmelidir ki; 6306 sayılı Kanun kapsamında vatandaşın evinin zorla yıkılması gibi bir durum söz konusu olmayıp, can güvenliği bakımından riskli olduğu ilmi verilere göre tespit edilen yapıların yıkılarak yerlerine sağlıklı ve güvenli konutların yapılması söz konusudur. 6306 sayılı Kanun’un özünde, en önemli insan hakkı olan “yaşama hakkı”nı güvence altına almak vardır. Kanun kapsamında “yaşama hakkının temini için mülkiyet hakkına” müdahale edilmesi gerekmekte ise de, “yaşama hakkı”nın “mülkiyet hakkı”ndan önce geldiği tartışmasızdır.

SORU: Dönüşüme katılmak istemeyenlerin dava açma hakkı yok mu?

CEVAP: Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Ancak, bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.

SORU: Vatandaş Kanun’un uygulanması ile ilgili olarak en doğru bilgiyi nereden alabilir?

CEVAP: Kanun’un uygulanması ile ilgili en doğru bilgi Bakanlıktan alınabilir. Özellikle Bakanlık merkez teşkilatında Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü ve Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü ile illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinden bilgi alınabilir.

SORU: Oturduğumuz apartmanda 50+1 çoğunluğa ulaştık. Şimdi ne yapmamız gerekiyor? Dönüşümü yapacak firma ile biz mi irtibata geçeceğiz?

CEVAP: 6306 sayılı Kanun kapsamında öncelikle yapınızın riskli olduğunun tespit edilmiş olması gerekmektedir. Bu tespitten sonra, yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az 50+1 çoğunluk ile anlaşmaları hâlinde istenilen firma seçilebilir.

SORU: Herhangi bir binanın riskli olduğu tespit edildikten sonra binanın iki ay içinde yıkılması mı gerekiyor?

CEVAP: 6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapının yıktırılması süreci şu şekilde olacaktır:

1. Riskli yapı tespitinden sonra maliklere, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenir.
2. Bu süre içerisinde bina maliklerince yıktırılmamış ise, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek, otuz günden az olmak üzere ek süre verilir.
3. Bu ek süre içinde de riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması hâlinde, tahliye ve yıktırma işlemleri, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülkî amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
4. Yıktırma işi mülkî amirler tarafından da yapılmaz ise, riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak idareye, belediyelere veya il özel idarelerine bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN FAYDALARI NELERDİR?

1. Yaşam Standartlarının Yükselmesi:

Daha modern ve konforlu konutlar, daha ferah ve planlı yaşam alanları oluşur. Özellikle 1999 öncesi yapılmış binalar için hayatî önem taşır.

2. Gayrimenkul Değerinin Artması:

Yeni yapılan konutların piyasa değeri yükselir. Bölgenin genel değeri artar. Ev sahipleri önemli bir ekonomik kazanç elde ederler, kira getirisi artar.

3. Kritik Gerçek: En Büyük Kazancı Erken Dönüşen Kazanır:

Bir mahallede dönüşüm başladığında süreç şöyle ilerler:
• İlk dönüşenler en avantajlı şartları alır.
• Orta dönemde dönüşenler ortalama şartlar alır.
• En son dönüşenler en az avantajı alır.

4. Dönüşüm Sadece Evini Değil, Çevreni de Değiştirir:

Bir mahallede dönüşüm başladığında domino etkisi olur:
• Bölgenin statüsü yükselir, daha “aranan” bir yer hâline gelir.
• Bir zamanlar sıradan olan yerler, dönüşüm sonrası premium hâle geldi.

5. Asıl Kritik Nokta: Kontrol Sende mi, Yoksa Şartlar Seni mi Zorlayacak?

Sen karar verirsin, doğru müteahhiti seçersin, şartları müzakere edersin, süreci kontrol edersin.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AVANTAJLARI

Depreme, yangına, sel baskınlarına dayanıklı, güvenli yapılar oluşturur.
Altyapı sistemleri yenilenir, yaşam kalitesi artar.
Mülk değerleri yükselir, çevre düzeni sağlanır.
Enerji verimliliği ve sürdürülebilir yerleşimi destekler.
Modern ve planlı şehirleşmeye katkı sunar.